Hạn chế rủi ro khi mua nhà chung cư

Thời Trang Trẻ

Câu chuyện người mua nhà chung cư có nguy cơ buộc phải dọn ra khỏi nhà vì căn hộ đã bị chủ đầu tư đem cầm cố đang khiến dư luận rất quan tâm. Thời Trang Trẻ đã mời Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó chủ tịch Hội luật gia TP.HCM tư vấn cho bạn đọc từ góc độ pháp lý nhằm giảm thiểu những rủi ro khi mua nhà chung cư.

3

 Người dân mua nhà cần phải cẩn trọng, lường trước những rủi ro có thể xảy ra.

Thứ nhất

Căn hộ hình thành trong tương lai chỉ được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong  phần móng của tòa nhà. Trước khi bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc căn hộ  đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về căn hộ đủ điều kiện được bán. Như vậy, người mua phải đề nghị chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định nêu trên, và để đảm bảo chắc chắn thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản của Sở Xây dựng về việc căn hộ đủ điều kiện được bán hoặc cũng có thể liên hệ trực tiếp đến Sở Xây dựng nơi quản lý Dự án để kiểm tra thông tin.

4

Thứ hai

Quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án  hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín  dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở. Tuy  nhiên, chủ đầu tư muốn bán căn hộ được xây dựng trong dự án của mình cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý. Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định này phải được nêu rõ trong văn bản thông báo  nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở. 

5

Thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư đem thế chấp dự án hoặc các căn hộ xây dựng trong dự án của mình tại các ngân hàng thương mại nhưng sau đó lại tự ý bán các căn hộ cho người dân mà không tiến hành giải chấp và thông báo cho Sở Xây dựng đủ điều kiện được bán thì đó là hành vi vi phạm khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 348 Bộ luật dân sự 2005. Người dân mua phải căn hộ trong các dự án này thì rủi ro sẽ rất cao bởi hợp đồng mua bán căn hộ này có nguy cơ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, để tránh tình trạng mua phải căn hộ đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, trước khi mua người dân phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

Thứ ba

Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động  sản 2014, được hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT NHNN ngày 25/06/2015 về bảo lãnh ngân hàng quy định doanh nghiệp bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng  lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Có thể nói, quy định này  nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư phải giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết trong hợp đồng mua bán. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao căn hộ theo tiến độ đã cam kết thì bên ngân hàng bảo lãnh có trácnhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Và chỉ Ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh  bất động sản hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này. Vì vậy, người dân cũng nên tìm hiểu rõ danh sách các ngân hàng này trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành  trong tương lai với chủ đầu tư.

33377536

Thứ tư

Người mua cần lưu ý là việc thanh toán phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp  đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà,  công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Ngoài ra, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cũng là một vấn đề quan trọng. Theo khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 

b897c623

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nước ta hiện nay tuy có sự phát triển khá sôi nổi nhưng chưa thực sự ổn định và bền vững thì người dân mua nhà cần phải cẩn trọng, lường trước những rủi ro có thể xảy ra. Trước khi mua nhà người dân cần xem xét kỹ uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư; kiểm tra tính pháp lý của Dự án; xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận, các điều khoản về phí bảo trì, phí quản lý vận hành nhà chung cư;  Trong bối cảnh yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính… Tôi hy vọng những ý kiến trên sẽ góp phần giúp ích cho người dân khi mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.